Многие российские бизнесмены желают
разместить или вложить свои средства в несколько различных проектов и иногда в
разных странах, что легко объяснимо. Они руководствуются тем же принципом, что
и инвестиционные фонды: минимизирование риска путем вложения в акции компаний
различного профиля.
Одним из наиболее популярных видов
вложений является вложение в недвижимость за рубежом, и в США, в
частности. Почему в США? Прежде всего, США - ведущая мировая экономика
и риск падения цен минимален. Доход на
инвестиции в США очень привлекателен.
Рост цен на недвижимость стабилен и обеспечен высоким спросом.
К недвижимости в США относятся
земельные участки, имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней
(здания, сооружения, объекты), а также вещные права на землю. Владение
недвижимостью в США дает широкий простор для различных инвестиционных
стратегий, не говоря уже о том, что можно купить недвижимость и просто в ней
жить. За последние пять лет цены на недвижимость в Калифорнии вырастали в
среднем на 10-15 процентов в год, но за последний год они в с
среднем выросли на 40%. В то же время,
цены на недвижимость во Флориде выросли в среднем на 25%, в Вашингтоне - на
23%.Следует различать покупку недвижимости для проживания и вложение денег в
недвижимость с целью получения дохода. Последнее, как правило, и рассматривают
как инвестиции в недвижимость, хотя в США достаточно популярны приобретения с
обеими целями.
Инвестиции можно условно разбить на
два класса: (1) прямые инвестиции, и (2) опосредованные вложения. В первом
случае речь идет о покупке недвижимости в США и ее последующем использовании с
целью получения дохода. Например: вы покупаете квартиру во Флориде, сдаете ее и
получаете доход. Как правило, наибольший
доход можно получить, сдавая недвижимость на короткий срок, как гостиницу. Для этого необходимо: найти арендатора,
следить за порядком и сохранностью квартиры, платить налоги и т.д. Аналогичные проблемы и с коммерческой недвижимостью. Правда,
для торгового центра в Филадельфии понадобиться гораздо больше денег.
Понятно, что
прямые инвестиции в недвижимость за рубежом сопряжены с целым рядом
"неудобств", связанных с необходимостью постоянного участия владельца
в управление или контроле за приобретенной недвижимостью. Можно ли этого избежать? Да, если
воспользоваться опосредованными методами вложения денег в недвижимость. Так,
например, в США одним из наиболее популярных способов инвестирования в
недвижимость является вложение через real estate investment trust (REIT). REIT - это компания, которая
аккумулирует деньги частных инвесторов, а затем вкладывает их в жилую или
коммерческую недвижимость. Например, приобретает крупный торговый центр, а доход от
аренды помещений распределяет между держателями акций. Причем, в положении об REIT сказано, что не менее 90% дохода должно
распределяться между инвесторами. За период с 2000 по 2002 год инвестиционные
компании REIT принесли своим вкладчикам около 50% дохода.
Инвестиции в недвижимость за рубежом
можно осуществлять и с помощью инвестиционных фондов (mutual funds), которые покупают акции компаний,
работающих с недвижимостью. Таким образом, например, фонд Morgan Stanley European Property Fund вкладывает деньги в недвижимость
Англии, Франции, Голландии, Испании и других европейских стран. Инвестиции
распределены в установленной пропорции между жильем, коммерческой и
промышленной недвижимостью, офисными зданиями и торговыми центрами. За 2003 год
фонд принес своим вкладчикам более 18% дохода.
После приобретения дома, владелец
несет следующие ежегодные и ежемесячные расходы - налоги на недвижимость,
расходы на погашение кредита (если недвижимость приобреталась в кредит),
расходы на поддержание недвижимости (maintenance fee ), расходы на страховку (insurance payments). Такие расходы необходимо четко
рассчитать перед покупкой для подсчета прибыльности вложения.
Елизавета Крюкова, юрист
тел.: 703-534-5588
факс: 703-534-5585
law@immigrationcapital.com
